Adaptacja projektów archon – Jak działamy?

Zainteresował Cię zakup projektu gotowego lub projektu na zamówienie? A może chcesz skorzystać z naszych dodatkowych usług ale chciałbyś dowiedzieć się więcej na temat naszej działalności? Specjalnie dla Ciebie przygotowaliśmy poradnik, w którym – krok po kroku – wyjaśniamy poszczególne procedury.

Wiedza ta pomoże Ci zrozumieć mechanizmy działania na poszczególnych etapach budowy domu oraz pozwoli odpowiedzieć na pytania związane z wszystkimi kryteriami, które muszą być spełnione w trakcie planowania, wdrażania planu oraz samej budowy.

Budowa domu – procedury i dokumentacja

ETAP 1. Co już mamy ?

Zakładamy że:

1. Mamy już działkę, czyli mamy prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (własność, współwłasność ze zgodą współwłaścicieli na zabudowę, użytkowanie wieczyste lub dzierżawa z prawem zabudowy)
2. Zanim nabyliśmy naszą działkę to sprawdziliśmy :

a) Czy jest zlokalizowana w terenie przeznaczonym do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub mieszkaniowo-usługowej? Określa to Miejscowy Plan Zagospodarowania Terenu – MPZP. Jeśli na danym terenie nie obowiązuje MPZP to na takie przeznaczenie musi wskazywać zabudowa sąsiednich działek i Studium Zagospodarowania Przestrzennego jakie powinna mieć Gmina/Miasto. * Jeżeli nasza działka nie jest objęta MPZP to będziemy musieli wnioskować o wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy –WZ. (dec. WZ jest wydawana właśnie w oparciu o analizę zabudowy sąsiedniej i zapisy Studium)

b) Czy działka ma dostęp do drogi publicznej? Czy mamy prawo przejazdu przez wszystkie działki dzielące nas od drogi publicznej; czy droga publiczna ma uregulowany stan własnościowy? (czasem zdarza się, że droga taka jest współwłasnością gminy i osób fizycznych!)

c) Czy działka jest uzbrojona? (dostępność wody, kanalizacji, energii elektrycznej, gazu)

d) Czy na działce nie ma przypadkiem uzbrojenia podziemnego kolidującego z planowanym domkiem? Czy i w jakiej odległości przebiegają linie energetyczne wysokiego napięcia, gazociągi?

e) Czy i w jakiej odległości istnieje sąsiednia zabudowa? Czy są to budynki murowane czy drewniane? (od altanek czy szałasów należy zachować większe odległości zabudowy)

f) Czy na działce są drzewa i krzewy ozdobne podlegające ochronie? Czy kolidują one z domem, zjazdem na działkę, uzbrojeniem?

g) Czy działka nie graniczy z działką leśną? (należy zachować większe odległości zabudowy nawet w przypadku, gdy na sąsiedniej działce leśnej nie ma drzew!)

h) Czy MPZP nie narzuca dla nowej zabudowy wymogu włączenia do sieci uzbrojenia? (np. ze względu na ochronę środowiska, sąsiedztwo terenów rekreacyjnych itp. – taki wymóg może być zapisany nawet jeśli sieci uzbrojenia jeszcze nie wybudowano!)

i) Czy nasza działka nie leży w terenie osuwiskowym lub górniczym? Czy jest objęta ochroną/nadzorem konserwatorskim lub archeologicznym?

j) Czy działka nie sąsiaduje z trakcją kolejową, drogą szybkiego ruchu? (kwestie ochrony przed hałasem) czy obok jest lotnisko, jednostka wojskowa, stacja radiolokacyjna?

k) Czy działka nie leży zbyt blisko wału przeciwpowodziowego? (min. 50m)

l) Czy w sąsiedztwie jest rów melioracyjny lub ciek wodny? (może istnieć wymóg odprowadzenia wód opadowych do rowu a nie na teren własny – w takim przypadku konieczne jest posiadanie pozwolenia wodno prawnego, projektu odwodnienia)

Jeżeli mamy już działkę a nie jesteśmy w stanie odpowiedzieć na zagadnienia powyżej to ZANIM kupimy projekt gotowy ZACZNIJMY od kompletowania dokumentów, które pozwolą nam odpowiedzieć na wszystkie przedstawione powyżej wymagania. Dokumenty takie będą później konieczne do uzyskania pozwolenia na budowę a skompletowane na tym etapie przyspieszą później cały proces adaptacji i procedurę w Wydziale Architektury.

Zakup projektu gotowego jest bardzo przyjemny i szybki ale taki projekt może nie nadawać się do adaptacji lub ilość koniecznych w nim zmian może przewyższać wartość projektu indywidualnego a projekt gotowy zrobi się nieczytelny. Dlatego pamiętajmy, że rola architekta w przypadku projektów gotowych na pewno jest nie mniejsza niż w przypadku projektów indywidualnych. Oczywiście możemy też zlecić uzyskanie tych dokumentów architektowi.Zwłaszcza, że do uzyskania niektórych z niżej wymienionych dokumentów konieczne jest załączenie mapy – wstępnego projektu zagospodarowania – wykonanej przez projektanta.

ETAP 2. Dokumenty konieczne

Podstawowe dokumenty to:

Wypis i wyrys z MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO (MPZP) dla danego terenu lub (jeśli MPZP nie został jeszcze uchwalony) dokument pod nazwą WARUNKI ZABUDOWY – WZ, tzw. WuZetka.

Jeśli MPZP został uchwalony i obowiązuje, to uzyskanie wypisu z planu dla danej działki (lub zaświadczenia) jest proste – dwie wizyty w Urzędzie Gminy. W m.Kraków nie wymaga sie do pozwolenia na budowę ani do wyłączenia z produkcji rolnej tych dokumentów ale dla Starostw Powiatowych spoza m.Kraków wypis z MPZP (lub zaświadczenie o przeznaczeniu w Planie danej działki) jest konieczne do przedstawienia na piśmie w procedurze wyłączenia z produkcji rolnej.

Jeśli potrzebna jest jednak wuzetka (bo MPZP nie został przez gminę uchwalony), to należy złożyć wniosek o wydanie WZ dla danej działki w wydziale architektury urzędu gminy. Można taki wniosek złożyć samemu lub zlecić to zadanie architektowi – wtedy na pewno decyzja WZ będzie maksymalnie dopasowana do naszej inwestycji.

Decyzje WZ są wydawane w przeciągu 5-15mies (w Krakowie)- zależne jest to od wielu czynników, najczęściej przeszkodą wydłużającą jest nieznany z miejsca zamieszkania spadkobierca po właścicielu sąsiedniej nieruchomości, ale też np. składanie WZ w trakcie procedowania planu, gdy wnioskujemy we wniosku o WZ o „więcej” niż zezwalają zapisy Studium Przestrzennego

WZ lub MPZP określają czasem nawet kilkadziesiąt różnych warunków, jakie musi spełniać budynek na danym terenie (wysokość budynku , szerokość elewacji frontowej, dopuszczalne formy dachu i nachylenie połaci, intensywność zabudowy, powierzchnia zabudowy, powierzchnia rzutu budynku, powierzchnia utwardzona, powierzchnia biologicznie czynna, linia zabudowy nieprzekraczalna lub obowiązująca, max. wysokość podmurówki, tereny górnicze, zalewowe, tereny chronione – ekologia, hałas, emisja zanieczyszczeń, ściśle określony dostęp do dróg np. konieczność wykonania projektu drogowego zjazdu, konieczność uzyskania pozwolenia wodno-prawnego, konieczność wykonania raportu „ROŚ” i uzyskania decyzji „DUŚ”, wykonanie ekspertyzy technicznej lub badań geologicznych, program konserwatorski, analizę architektoniczno-urbanistyczną dla inwestycji, uzgodnienie w MZMiUW, RZGW, w ZJPK…) – dlatego wybór projektu przed poznaniem tych wszystkich uwarunkowań jest ryzykowny i kupiony wcześniej projekt może nie spełniać tych kryteriów, a zmiany mające go dostosować do wszystkich warunków WZ (lub MPZP) mogą okazać się bardzo drogie lub niemożliwe.

Kolejne dokumenty konieczne do uzyskania przez Inwestora (lub zlecone do uzyskania projektantowi) to:

• Mapa do celów projektowych –zlecana do wykonania geodecie
• Wypis i wyrys z ewidencji gruntów – do uzyskania na miejscu w urzędzie. Jeśli nie mamy jeszcze mapy do celów projektowych (wykonanej przez geodetę) to dobrze jest uzyskać w geodezji także kopię mapy zasadniczej (tzw. syt-wys)
• Warunki przyłączenia mediów – trzeba złożyć wnioski o warunki przyłączenia mediów w zakładzie energetycznym, gazowni, mpwik (woda i kanał) -czas: 3-4 tyg.
• Warunki włączenia do dróg publicznych – wniosek składamy do zarządcy danej drogi publicznej. Obecnie coraz częściej jako załącznik do wniosku o warunki przyłączenia mediów oraz do wniosku o warunki zjazdu wymagana jest mapa z projektem zagospodarowania terenu (PZT) wykonana przez projektanta.

Jeśli MPZP (ew. WZ) lub procedury urzędowe nakładają obowiązek uzyskania dodatkowych dokumentów, uzgodnień, pozwoleń to oczywiście trzeba będzie je uzyskać (wykonać, uzgodnić) lub zlecić to projektantowi.

Najczęściej budujemy swój pierwszy dom i nawet te w/w informacje są nowością. Zwykle dowiadujemy się o konieczności uzyskania wszystkich tych dokumentów dopiero od architekta na pierwszym spotkaniu w biurze. Przychodzimy rozmawiać o domu, a tu okazuje się, że na razie taka rozmowa nie bardzo ma sens.

Z tych koniecznych do uzyskania dokumentów wynika wiele ograniczeń i uwarunkowań, bez ich znajomości rozmowa o domu to niestety bujanie w obłokach i strata czasu. Jednak to spotkanie wiele może nam pomóc – architekt podpowie jak szybko i skutecznie te dokumenty skompletować samemu (gdzie się udać, na co zwrócić uwagę) albo przyjmie zlecenie na ich uzyskanie w naszym imieniu.

ETAP 3. Gdy mamy już „wszystkie” dokumenty

Po uzyskaniu wszystkich w/w dokumentów oraz po ich dokładnej analizie mamy obraz całości i tak naprawdę dopiero wtedy możemy konkretnie rozmawiać o projekcie z architektem.

Najlepiej, jeśli mamy kilka wybranych projektów gotowych – takich które najbardziej nam się podobają. Po analizie przedstawionych dokumentów architekt doradzi, który z nich spełnia kryteria formalne (urzędowe), kryteria lokalne (dot. danej działki) i kryteria funkcjonalne (układ pomieszczeń, łatwość wykonania, czyli pośrednio koszt budowy).
Zamawiamy projekt gotowy np. u architekta (wiele biur projektowych ma podpisane umowy z wydawcami projektów gotowych i są wtedy sprzedawane w tych samych cenach co u wydawcy) lub zlecamy wykonanie projektu indywidualnego.

Zakupiony projekt gotowy musi zostać adaptowany przez architekta do danej działki i przypisany do konkretnego inwestora – wykonuje się projekt zagospodarowania terenu wraz z opisem wykazującym zgodność inwestycji z wymaganiami WZ lub MPZP. Jest to zwykle odrębne opracowanie – odrębny tom. W zakupionym projekcie gotowym domu nanosi się uzupełnienia i poprawki (ewentualne zmiany w projekcie gotowym w części dot. architektury, konstrukcji i w instalacjach wykonuje się ręcznie, na czerwono we wszystkich egzemplarzach oraz na czarno, wpisuje się m.in. dane inwestora, rzędne, numeruje strony, wpisuje daty, uzupełnia opisy elewacji budynku, wrysowuje linię terenu istniejącego i projektowanego oraz wiele innych).

Często konieczne jest adaptowanie konstrukcji projektu gotowego do aktualnych norm np. obciążenie śniegiem, obciążenie wiatrem dla danej strefy oraz adaptuje fundamenty do właściwej strefy przemarzania, do spadku terenu i geologii gruntów. Zbyt duża ilość zmian w projekcie gotowym podnosi jego cenę a rysunki stają się nieczytelne – chociażby z tego powodu projekt gotowy musi być jakimś kompromisem między oczekiwaniami a propozycjami typowymi.

Zwykle WZ (ew. MPZP) lub procedura urzędowa wymuszają wykonanie dodatkowych opracowań projektowych – np. projekt drogi wewn. na gruntach prywatnych kilku współwłaścicieli, czy zjazdu na działkę – taki projekt też będzie trzeba wykonać i jeśli jest składany łącznie z projektem budynku to trzeba go uzgodnić u zarządcy drogi publicznej (w przypadku zjazdu)

Projekty przyłączy lub sieci wykonuje się na podstawie dostarczonych warunków przyłączenia do danej sieci i uzgadnia się je w odpowiednim zakładzie (Z.Gaz., MPWiK, Z.Energ.). Analogicznie jest z projektem zjazdu.
Jeśli działka ma obecnie użytek inny niż „B” (budowlany) to konieczne jest „odrolnienie” danej działki, czyli wyłączenie z produkcji rolnej. Koniecznym załącznikiem do wszystkich ww opracowań jest PZT wykonany przez architekta.

Adaptowany projekt wraz z innymi koniecznymi opracowaniami jest podstawą do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Składamy wniosek, oświadczenie inwestora i ew. załącznik (B4) w wydz. Architektury w Powiecie (w mieście Krakowie – WAiU Rynek Podgórski).

Oczywiście wszystkie wymienione czynności przygotowawcze, urzędowe i projekty dodatkowe możemy zlecić architektowi lub wg jego wskazówek pozyskać samemu – to zależy od wzajemnej umowy między inwestorem a biurem.

Po ok. 65 dniach mamy zezwolenie na budowę. Po 14 dniach od daty potwierdzenia odebrania decyzji o pozwoleniu przez każdą ze stron postępowania, zanosimy otrzymaną decyzję o pozwoleniu na budowę do WA, aby ją „uprawomocnić” – klauzulę ostateczności wpisuje do decyzji inspektor, który prowadził postępowanie lub inspektorzy w dziale informacji. Ostateczność decyzji można przyspieszyć, jeśli jesteśmy jedyną stroną postępowania o pozwolenie na budowę- należy wówczas złożyć stosowne oświadczenie.

Hurrra – możemy budować

– znowu wszystko zależy tylko od nas samych, moc jest z nami – budujemy własny dom, na własnej ziemi, co prawda według projektu, ale na swój własny sposób.

Uwaga, wszystko co opisane jest powyżej to luźny zarys urzędowych wymagań wobec inwestora i architekta, w szczegółach często się zmienia, jest zależny także od lokalnych procedur urzędowych (też zmiennych, nawet w obrębie jednego urzędu ! – tzn. każdy z urzędników ma własne preferencje co do projektu i dokumentacji – ale są to tylko dokuczliwe drobiazgi). Absolutnie nie powinniśmy się tym zrażać, jakoś te domy się budują (drogi, fabryki, stadiony wolniej niż by mogły, ale powstają). Trzeba to traktować jako swoisty test na determinację inwestora – jeśli przez niego przebrniemy, to znaczy, że zdaliśmy egzamin i reszta będzie jak „bułka z masłem”.